Price vs SAC: qual sistema de amortização escolher para seu financiamento

Quem assina um financiamento imobiliário no Brasil enfrenta a mesma decisão: SAC ou Price? A diferença não é apenas técnica — pode significar dezenas de milhares de reais a mais ou a menos pagos ao banco. Este guia mostra como cada sistema funciona, em que situações cada um vale a pena e como usar simulações concretas para tomar a decisão certa.

Como funciona o sistema Price

No sistema francês de amortização (Price), as parcelas são fixas ao longo de todo o financiamento. A fórmula da parcela é:

PMT = PV × i / (1 − (1+i)^-n)

PV = valor financiado
i  = taxa mensal (em decimal)
n  = número de parcelas

Cada parcela é composta de duas partes: juros e amortização. No início, predominam os juros (porque incidem sobre o saldo devedor inteiro). Aos poucos, a amortização cresce e os juros caem. A parcela total não muda.

Vantagem: previsibilidade total. Desvantagem: nos primeiros anos, você quase não amortiza dívida — paga juros.

Como funciona o sistema SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização é fixa. A parcela total cai com o tempo, porque os juros incidem sobre saldo devedor cada vez menor.

Amortização mensal = PV / n
Juros do mês       = Saldo devedor × i
Parcela            = Amortização + Juros

Resultado: parcelas começam altas e diminuem mês a mês. Ao final do contrato, podem ser bem menores que a primeira parcela.

Comparativo numérico: financiamento de R$ 500.000 em 30 anos

Com taxa de 10% ao ano (~0,797% ao mês):

• Price: parcela fixa de R$ 4.387/mês durante 360 meses · Total pago: R$ 1.579.420 · Juros pagos: R$ 1.079.420
• SAC: primeira parcela R$ 5.374, última parcela R$ 1.401 · Total pago: R$ 1.398.250 · Juros pagos: R$ 898.250

Diferença: R$ 181.170 a menos no SAC. Mas atenção — o SAC exige capacidade de pagar parcelas iniciais 22% maiores que o Price.

Quando vale Price

1. Orçamento apertado no início: parcelas fixas e mais baixas no começo cabem melhor no orçamento de quem está começando carreira
2. Inflação alta esperada: parcelas fixas em moeda corrente perdem peso real ao longo do tempo
3. Renda crescente lenta: você não tem perspectiva de aumentos significativos
4. Aluguel a substituir: a parcela Price costuma se aproximar do valor de aluguel atual; SAC inicial supera

Quando vale SAC

1. Folga financeira no início: você consegue pagar parcelas mais altas nos primeiros anos
2. Renda crescente rápida: como as parcelas SAC caem com o tempo, mas sua renda cresce, a folga aumenta
3. Quitação antecipada planejada: SAC amortiza mais cedo — quem pretende quitar em 5-10 anos paga muito menos juros
4. Aversão a juros: SAC paga ~17% menos de juros totais que Price em prazo equivalente

O fator FGTS: ajuste extra brasileiro

No Brasil, o FGTS pode ser usado para amortizar saldo devedor a cada 2 anos em financiamentos do SFH. Como amortização extraordinária impacta MUITO mais o SAC (encurta prazo ou parcela em menor escala vs Price). Para quem tem saldo de FGTS substancial, SAC potencializa o benefício.

Cuidados com o cálculo

• CET (Custo Efetivo Total): a comparação justa é pelo CET, que inclui taxa de juros + IOF + seguros + tarifas. Bancos com taxa nominal menor podem ter CET maior por causa de seguros caros.
• Seguros DFI e MIP: obrigatórios em financiamento imobiliário. Variam entre bancos em até 50%.
• Tabela TR: financiamentos pelo SFH usam TR como indexador. Em 2026 a TR voltou a ser positiva, então parcelas podem subir levemente.
• Saldo devedor crescente em IPCA: linhas vinculadas ao IPCA podem fazer o saldo CRESCER nos primeiros anos se a inflação superar a amortização nominal. Risco real.

Estratégia híbrida: amortizações extraordinárias

A estratégia mais usada por quem entende é: contratar SAC (ou Price com folga), e fazer amortizações extras anualmente — usando FGTS, 13º salário, bônus ou rendimentos avulsos. Cada R$ 10.000 amortizados nos primeiros 5 anos de um financiamento de 30 anos elimina cerca de R$ 25.000-35.000 de juros futuros.

Conclusão

SAC e Price não são bons ou ruins — são adequados a perfis diferentes. SAC é matematicamente mais econômico, mas exige folga inicial e disciplina. Price é mais previsível e cabe em orçamentos iniciais apertados, mas custa mais juros no longo prazo. Use nossa calculadora de empréstimo para simular cenários reais com seus números antes de assinar qualquer contrato.